Die Verwaltung verlangt Reparaturkosten — was jetzt zählt

Eine Forderung besteht aus drei Angaben: um welchen Gegenstand oder welche Stelle es geht, was daran beanstandet wird, und welcher Betrag dafür verlangt wird. Fehlt eine davon, lässt sich die Forderung nicht prüfen — und dann ist die erste Antwort eine Rückfrage, keine Zahlung.

«Instandstellung Wohnung, pauschal» ist keine Position, sondern eine Summe. Frag nach der Aufschlüsselung, bevor du inhaltlich diskutierst.

Bei der Rückgabe muss die Vermieterschaft den Zustand der Sache prüfen und Mängel, für die du einzustehen hast, dir sofort melden (Art. 267a Abs. 1 OR). Versäumt sie das, verliert sie ihre Ansprüche — soweit es sich nicht um Mängel handelt, die bei übungsgemässer Untersuchung nicht erkennbar waren (Art. 267a Abs. 2 OR). Solche verdeckten Mängel muss sie melden, sobald sie sie entdeckt (Art. 267a Abs. 3 OR).

Wurde kein Protokoll erstellt oder geht daraus nicht eindeutig hervor, wofür du haften sollst, muss nach Darstellung des Mieterinnen- und Mieterverbands innert weniger Arbeitstage eine schriftliche Mängelrüge folgen. Sie muss klar, präzise und detailliert sein und die Mängel einzeln aufzählen; allgemeine Bemerkungen genügen nicht.

Das Gesetz nennt keine Anzahl Tage, sondern verlangt «sofort». Was das im Einzelfall bedeutet und ob eine Meldung genügt hat, hängt von den Umständen ab und wird hier nicht beurteilt.

Nach Darstellung des Mieterinnen- und Mieterverbands muss die Vermieterschaft beweisen, dass ein Schaden während der Mietdauer entstanden ist. Du musst nicht beweisen, dass er schon vorher da war.

Das wichtigste Beweismittel dafür ist das Einzugsprotokoll. Fehlt es oder ist es unvollständig, und lässt sich auch sonst nicht feststellen, ob der Schaden bei Mietantritt bereits bestand, kann die Mieterschaft beim Auszug dafür nicht belangt werden.

Praktisch heisst das: Leg das Einzugsprotokoll neben das Abgabeprotokoll und die Forderung. Was in keinem der beiden auftaucht, ist die erste Rückfrage wert.

Für normale Abnützung wird nicht gehaftet; sie ist mit dem Mietzins abgegolten. Eine Entschädigung kommt für übermässige Abnutzung und für Beschädigungen in Betracht.

Diese Einordnung ist keine Frage des Aussehens, sondern des Gebrauchs, der Dauer und der Umstände. Die beiden Beiträge zur normalen und zur übermässigen Abnutzung gehen ihr im Einzelnen nach.

Gehaftet wird für Schäden, welche die Mieterschaft selbst, ihre Mitbewohnerinnen und Mitbewohner, Angestellte, Gäste oder Haustiere während der Mietdauer verursacht haben.

Nicht gehaftet wird für Schäden durch höhere Gewalt oder durch Drittpersonen, für die die Mieterschaft nicht einzustehen hat — der Mieterinnen- und Mieterverband nennt Naturereignisse und einen Einbruchschaden an der Tür.

Dass ein Zustand in einem Protokoll steht, sagt daher noch nicht, wodurch er entstanden ist. Festgehaltene Beobachtung und zurechenbare Ursache sind zwei verschiedene Dinge.

Nach Darstellung des Mieterinnen- und Mieterverbands muss sich der geforderte Schadenersatz auf die zur Behebung des Schadens notwendigen Arbeiten beschränken. Er illustriert das mit zwei Fällen: Wer grössere Löcher in einer Wand hinterlässt, muss für deren Reparatur aufkommen, nicht für die Instandstellung der ganzen Wand; und wegen eines Brandlochs im Spannteppich kann nicht der ganze Teppich auf Kosten der Mieterschaft ersetzt werden, wenn eine Reparatur möglich ist.

Daraus folgt nicht, dass ein Ersatz stets unzulässig wäre, sobald irgendeine Reparatur denkbar ist. Ob eine Reparatur im konkreten Fall möglich und angemessen war, ist eine Sachfrage, die sich nicht am Schreibtisch entscheiden lässt — die Frage lohnt sich aber, wenn ersetzt statt repariert wurde.

Ist Reparatur oder Ersatz unverhältnismässig, kann nach derselben Darstellung stattdessen ein Minderwert vereinbart werden: ein fester Betrag für die übermässige Abnutzung, ohne dass repariert wird. Auch dabei ist der Zeitwert aufgrund von Nutzungsdauer und Alter zu berücksichtigen.

Ein Betrag in einem Brief ist zunächst eine Behauptung über Kosten. Sinnvolle Rückfragen sind: Worauf beruht die Zahl — auf einem Kostenvoranschlag, auf einer Rechnung, auf einer Pauschale? Wurde die Arbeit ausgeführt? Und wie alt war der Gegenstand?

Die letzte Frage ist die wichtigste, denn sobald ein Gegenstand nicht mehr neu ist, ist nur noch sein Restwert geschuldet. Das Alter muss die Vermieterschaft im Streitfall belegen können — nach Einbauzeitpunkt und Beleg zu fragen, ist also keine Schikane, sondern gehört zur Prüfung.

Wir sagen hier bewusst nicht, dass eine Forderung ohne Rechnung unwirksam wäre oder mit Rechnung berechtigt. Beides wird oft behauptet und keines von beiden trifft in dieser Allgemeinheit zu. Ein Beleg macht eine Forderung nachvollziehbar; über ihre Berechtigung entscheidet er nicht.

Vereinbarungen, in denen sich die Mieterschaft im Voraus verpflichtet, bei Beendigung des Mietverhältnisses eine Entschädigung zu entrichten, die anderes als die Deckung des allfälligen Schadens einschliesst, sind nichtig (Art. 267 Abs. 2 OR).

Viele Protokollformulare enthalten kleingedruckt einen allgemeinen Satz, mit dem die Mieterschaft die aufgeführten Schäden anerkennt und sich zur Zahlung der Reparaturkosten verpflichtet. Der Mieterinnen- und Mieterverband rät, solche allgemeinen Verpflichtungen nicht zu unterzeichnen, sondern zu streichen.

Zu Pauschalen für die Schadensbehebung hält er fest, das sei in Ordnung, solange die Beträge nicht zu hoch seien — und dass nichts unterzeichnet werden sollte, wovon die Mieterschaft nicht überzeugt ist.

Verlange die Unterlagen, auf die sich die Forderung stützt: die Aufschlüsselung der Position, Angaben zu Alter und Einbauzeitpunkt des Gegenstands und den Beleg für den Aufwand. Antworte schriftlich und positionsweise statt pauschal.

Repariere nach der Protokollaufnahme nichts mehr selbst und beauftrage auch niemanden — der Mieterinnen- und Mieterverband rät davon ab, weil bei nicht akzeptierten Arbeiten doppelte Kosten entstehen. Kleinere Dinge dürfen dagegen bis zur Wohnungsabgabe selbst erledigt werden.

Prüfe ausserdem deine Privathaftpflichtversicherung: Sie deckt Mietschäden weitgehend, und der Mieterinnen- und Mieterverband empfiehlt, sie auch bei bestrittenen Schäden früh zu benachrichtigen.

Kommt keine Einigung zustande, ist für mietrechtliche Streitigkeiten grundsätzlich die Schlichtungsbehörde am Ort der Mietsache zuständig. Das Verfahren dort ist unabhängig von MietKorrekt und wird von dir eingeleitet.