Normale Abnutzung: was zum Wohnen dazugehört

Die Mieterschaft muss die Sache in dem Zustand zurückgeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt (Art. 267 Abs. 1 OR). Der Massstab ist also nicht der Neuzustand und nicht der Zustand beim Einzug, sondern der Zustand, zu dem gewöhnliches Wohnen über die Mietdauer geführt hat.

Der Mieterinnen- und Mieterverband fasst die Folge so zusammen: Die normale Abnutzung geht zulasten der Vermieterschaft, und sie kann nicht verlangen, dass du die Wohnung vor dem Auszug wieder in den ursprünglichen Zustand versetzt.

Dazu gehört die Sorgfaltspflicht: Die Mieterschaft muss die Sache sorgfältig gebrauchen (Art. 257f Abs. 1 OR). Sorgfältiger Gebrauch heisst nicht Gebrauch ohne Spuren — er heisst Gebrauch ohne vermeidbare Beschädigung.

In der Praxis werden drei Begriffe durcheinandergebracht, obwohl sie unterschiedliche Folgen haben.

Ob dieselbe Spur normale oder übermässige Abnutzung ist, hängt von den Umständen ab. Drei davon tauchen fast immer auf: wie alt die Einrichtung beim Einzug war, wie lange das Mietverhältnis gedauert hat, und wie intensiv der Gebrauch war, den der Vertrag erlaubt hat.

Deshalb ist die Frage nie «ist das normal?», sondern «ist das nach dieser Zeit, bei diesem Gegenstand, bei diesem Gebrauch normal?». Eine Antwort, die diese drei Angaben nicht kennt, ist geraten.

Die folgenden Beispiele zeigen, wie die Frage aussieht. Sie sind ausdrücklich keine Feststellung, wie ein konkreter Fall ausgeht.

Gebrauchsspuren an einem Bodenbelag können je nach Alter des Belags und Dauer der Miete noch vertragsgemäss sein oder darüber hinausgehen. Ein einzelner tiefer Kratzer, der sich einem Ereignis zuordnen lässt, wirft eine andere Frage auf als eine gleichmässige Mattierung über die ganze Fläche.

Dübellöcher in üblicher Zahl gehören vielfach zum Wohnen; ob eine bestimmte Zahl und Art noch üblich ist, hängt von der Wohnung und vom Vertrag ab.

Vergilbte Wandfarbe nach langer Mietdauer wirft die Frage auf, wie viel Nutzungsdauer der Anstrich überhaupt noch vor sich hatte. Ein Fleck, der auf ein bestimmtes Ereignis zurückgeht, wirft die Frage nach einer Beschädigung auf.

Was diese Beispiele gemeinsam haben: In keinem lässt sich die Antwort ohne die Umstände geben. Wer dir sagt, etwas sei immer normale Abnutzung, sagt mehr, als sich sagen lässt.

Unabhängig von dieser Einordnung kennt das Gesetz den kleinen Unterhalt: Mängel, die sich durch kleine, für den gewöhnlichen Unterhalt erforderliche Reinigungen oder Ausbesserungen beheben lassen, gehen nach Ortsgebrauch auf deine Kosten (Art. 259 OR).

Das ist eine eng gefasste Kategorie und keine Hintertür, über die grössere Instandsetzungen doch noch bei der Mieterschaft landen.

Ist eine Position tatsächlich zu Recht erhoben, ist die nächste Frage die Höhe. Wird etwas ersetzt, das schon Jahre in Gebrauch war, war ein Teil seiner Nutzungsdauer bereits verbraucht — der Mieterinnen- und Mieterverband spricht von der Altersentwertung, die dabei zu berücksichtigen ist.

Ein Neupreis beschreibt ein neues Stück. Was noch offen war, beschreibt der verbleibende Wert.

Konkrete Referenzwerte — wie viele Jahre für einen bestimmten Gegenstand angesetzt werden — nennen wir hier bewusst nicht. Solche Werte gehören in eine geprüfte Datenbasis und nicht in einen Fliesstext, in dem sie niemand nachrechnen kann. Wie MietKorrekt mit Alter und Lebensdauer rechnet, steht auf der Seite zum Zeitwert.

Praktisch wird die Unterscheidung erst, wenn ein Betrag auf der Schlussrechnung erscheint oder mit dem Depot verrechnet wird. Dann helfen die Unterlagen: das Einzugsprotokoll für den Zustand vorher, das Abgabeprotokoll für den Zustand nachher, eigene Fotos und ein allfälliger Handwerkerbeleg für den Betrag.

Was sich mit diesen Unterlagen nicht belegen lässt, bleibt offen — und offen ist etwas anderes als bewiesen.