Übermässige Abnutzung: wann aus einer Spur eine Forderung wird

Für normale Abnutzung wird nicht gehaftet — dafür wird der Mietzins bezahlt. Für übermässige Abnutzung kommt eine Entschädigung in Betracht. Der Mieterinnen- und Mieterverband beschreibt sie als zu starke Gebrauchsspuren, die sich hätten vermeiden lassen, sowie als Schäden durch Missgeschicke und unsachgemässen Gebrauch.

Die Grenze ist damit keine Eigenschaft des Gegenstands, sondern eine Aussage über den Gebrauch: nicht «wie stark ist die Spur», sondern «war dieser Gebrauch noch der, den der Vertrag vorsieht».

Nach Darstellung des Mieterinnen- und Mieterverbands wird für Schäden gehaftet, welche die Mieterschaft selbst, ihre Mitbewohnerinnen und Mitbewohner, Angestellte, Gäste oder Haustiere während der Mietdauer verursacht haben.

Nicht gehaftet wird dagegen für Schäden durch höhere Gewalt oder durch Drittpersonen, für die die Mieterschaft nicht einzustehen hat — genannt werden etwa Naturereignisse wie Hagel oder Überschwemmung, und Schäden an der Tür, die bei einem Einbruch entstanden sind.

Diese zweite Gruppe wird oft übersehen. Dass ein Schaden während deiner Mietdauer entstanden ist, sagt für sich noch nicht, dass du ihn zu vertreten hast.

Was noch normale Abnützung ist, hängt auch davon ab, welche Verwendung der Räume vertraglich vereinbart oder vorausgesetzt war. Der Mieterinnen- und Mieterverband illustriert das deutlich: Bei einer Vermietung an eine vielköpfige Familie sei die normale Abnützung weiter auszulegen als bei einer Einzelperson, und Böden und Wände in einer Gaststätte unterlägen einer stärkeren Abnützung als in einem Wohnzimmer.

Für dich heisst das: Wer lange und zu mehreren in einer Wohnung gelebt hat, wird an einem anderen Massstab gemessen als jemand, der nach kurzer Zeit allein wieder auszieht. Diese Umstände gehören in die Diskussion, weil sie zur Frage gehören.

Die folgenden Fälle deuten auf übermässige Abnutzung hin. Ob sie es im Einzelfall sind, hängt von Ursache, Ausmass, Alter und Gebrauch ab — die Beispiele ersetzen diese Prüfung nicht.

Ein Brandfleck, ein tiefer Kratzer oder ein Riss lässt sich meist einem Ereignis zuordnen und stellt damit eine andere Frage als eine gleichmässige Abnutzung über die ganze Fläche.

Ungewöhnlich starke Verschmutzung oder Verfärbung kann auf einen Gebrauch hindeuten, der über das Vereinbarte hinausging — kann aber je nach Dauer und Belegung auch schlicht Alter sein.

Beschädigte Einrichtungen und Apparate werfen zusätzlich die Frage auf, ob ein Defekt auf unsachgemässe Bedienung zurückgeht oder auf das Ende der Nutzungsdauer.

In jedem dieser Fälle ist die entscheidende Angabe nicht das Foto, sondern der Zusammenhang: wodurch, wie lange, bei welchem Gebrauch.

Selbst wenn eine Position zu Recht als übermässige Abnutzung eingestuft wird, folgt daraus kein bestimmter Betrag. Sobald ein Gegenstand nicht mehr neu ist, wird nach Darstellung des Mieterinnen- und Mieterverbands nicht der ganze Betrag des Ersatzes oder der Reparatur geschuldet, sondern nur, was der Gegenstand aufgrund seines Alters noch wert ist — der Zeitwert oder Restwert.

Ist die Nutzungsdauer bereits abgelaufen, ist in der Regel nichts mehr geschuldet. Und weil das Alter für diese Rechnung gebraucht wird, muss die Vermieterschaft im Streitfall belegen können, wann der Gegenstand eingebaut oder zuletzt erneuert wurde.

Konkrete Referenzwerte nennen wir hier bewusst nicht. Wie viele Jahre für einen bestimmten Gegenstand anzusetzen sind, gehört in eine geprüfte Datenbasis und nicht in einen Fliesstext. Wie diese Rechnung funktioniert, steht auf der Seite zum Zeitwert.

Hier liegt der Punkt, den viele umgekehrt in Erinnerung haben. Nach Darstellung des Mieterinnen- und Mieterverbands muss die Vermieterschaft beweisen, dass ein Schaden während der Mietdauer entstanden ist. Es ist nicht Sache der Mieterschaft zu beweisen, dass ein Schaden schon vor dem Einzug bestand.

Als Beweismittel dient dabei in erster Linie das bei Mietantritt erstellte Einzugsprotokoll. Fehlt ein solches oder ist es unvollständig, und lässt sich auch sonst nicht feststellen, ob ein Schaden bei Mietantritt bereits bestand, können Mieterinnen und Mieter beim Auszug dafür nicht belangt werden.

Deshalb lohnt es sich, das Einzugsprotokoll aufzubewahren — und, wenn es fehlt, danach zu fragen, worauf sich die Zuordnung stützt.

Vereinbarungen, wonach die Mieterschaft normale Abnützung zu beheben oder zu bezahlen hat, sind nach Darstellung des Mieterinnen- und Mieterverbands ungültig. Als Beispiele für solche unwirksamen Klauseln nennt er pauschale Instandstellungskosten in Prozent des Jahresmietzinses und die Verpflichtung, Küche und Bad beim Auszug auf eigene Kosten weisseln zu lassen.

Dazu passt das Gesetz: Vereinbarungen, in denen sich die Mieterschaft im Voraus verpflichtet, bei Beendigung des Mietverhältnisses eine Entschädigung zu entrichten, die anderes als die Deckung des allfälligen Schadens einschliesst, sind nichtig (Art. 267 Abs. 2 OR).

Ob eine bestimmte Klausel in deinem Vertrag darunterfällt, hängt von ihrem Wortlaut ab und wird hier nicht beurteilt.

Praktisch wird all das erst, wenn ein Betrag verlangt wird. Dann sind es dieselben Unterlagen, die weiterhelfen: das Einzugsprotokoll für den Zustand vorher, das Abgabeprotokoll für den Zustand nachher, eigene Fotos, und für den Betrag ein Beleg über Alter und Aufwand.

Was sich damit nicht stützen lässt, bleibt offen — und offen ist etwas anderes als erledigt und etwas anderes als bewiesen.