Wohnungsabgabe: worauf es beim Auszug ankommt

Das Gesetz formuliert die Messlatte in einem einzigen Satz: Die Mieterschaft muss die Sache in dem Zustand zurückgeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt (Art. 267 Abs. 1 OR). Gemeint ist damit nicht der Zustand am Einzugstag. Was durch normales Wohnen über die Jahre entstanden ist, gehört zum vertragsgemässen Gebrauch.

Der Zeitpunkt ergibt sich aus dem Vertrag. Üblicherweise ist die Wohnung am letzten Tag der Mietdauer zurückzugeben; manche Verträge räumen dafür noch den folgenden Vormittag ein. Ein Blick in den eigenen Vertrag beantwortet das zuverlässiger als jede allgemeine Regel.

Die Wohnung wird gereinigt zurückgegeben. Der Mieterinnen- und Mieterverband beschreibt den Massstab als gründliche Reinigung — nicht als Renovation und nicht als Wiederherstellung des Neuzustands.

Daneben kennt das Gesetz den kleinen Unterhalt: Mängel, die sich durch kleine, für den gewöhnlichen Unterhalt erforderliche Reinigungen oder Ausbesserungen beheben lassen, gehen nach Ortsgebrauch auf deine Kosten (Art. 259 OR). Das ist eine bewusst enge Kategorie und keine allgemeine Instandsetzungspflicht.

Praktische Empfehlung, kein Gesetz: Arbeiten, die gefährlich sind — etwa in grosser Höhe —, musst du nicht selbst ausführen. Ob du selbst putzt oder eine Firma beauftragst, ist deine Entscheidung; eine Pflicht zur professionellen Reinigung ergibt sich daraus nicht.

Alle Schlüssel gehen zurück, auch selbst nachgemachte. Es lohnt sich, vorher zu zählen und die Zahl im Protokoll festzuhalten — sie ist später schwer zu rekonstruieren.

Fehlt ein Schlüssel, ist nach Darstellung des Mieterinnen- und Mieterverbands grundsätzlich nur der Ersatz dieses Schlüssels geschuldet. Ein Austausch der ganzen Schliessanlage kommt in Betracht, wenn ein Missbrauch tatsächlich zu befürchten ist — das hängt von den Umständen ab und ist keine automatische Folge.

Das Folgende ist ausdrücklich eine praktische Empfehlung und keine gesetzliche Pflicht: Halte den Zustand der Wohnung fest, bevor du sie übergibst. Fotos mit Datum, aufgenommen bei Tageslicht und so, dass der Raum erkennbar ist, kosten eine halbe Stunde.

Der Grund ist einfach. Wenn Wochen später eine Position auf einer Rechnung auftaucht, ist die Wohnung längst weitervermietet. Eigene Aufnahmen sind dann das Einzige, was du dem entgegenhalten kannst.

Genauso hilfreich: das Protokoll vom Einzug. Wer es noch hat, sieht damit, was schon vorher da war.

Bei der Abgabe geht die Vermieterschaft durch die Wohnung und hält fest, was ihr auffällt. Daraus entsteht das Abgabeprotokoll.

Nimm dir die Zeit, das Protokoll zu lesen, bevor du irgendetwas unterschreibst, und halte Punkte fest, bei denen du anderer Meinung bist. Was eine Unterschrift bewirkt und was nicht, behandelt der Beitrag zum Wohnungsübergabeprotokoll.

Praktische Empfehlung: Geh nicht allein hin, wenn es sich einrichten lässt. Eine zweite Person, die denselben Termin erlebt hat, ist später mehr wert als die eigene Erinnerung.

Hier steht die Bestimmung, die für dich am wichtigsten ist: Bei der Rückgabe muss die Vermieterschaft den Zustand der Sache prüfen und Mängel, für die du einzustehen hast, dir sofort melden (Art. 267a Abs. 1 OR).

Versäumt sie das, verliert sie ihre Ansprüche — soweit es sich nicht um Mängel handelt, die bei übungsgemässer Untersuchung nicht erkennbar waren (Art. 267a Abs. 2 OR). Solche verdeckten Mängel muss sie dir melden, sobald sie sie entdeckt (Art. 267a Abs. 3 OR).

Das Gesetz nennt für die Meldung keine Anzahl Tage, sondern verlangt «sofort». Was das im Einzelfall bedeutet, hängt von den Umständen ab. Wir nennen hier bewusst keine Frist in Tagen, weil das Gesetz keine enthält.

Den Mietvertrag, das Einzugsprotokoll, das Abgabeprotokoll in der Fassung, die du unterschrieben oder eben nicht unterschrieben hast, deine Fotos, die Schlüsselquittung und den gesamten Schriftverkehr zur Abgabe.

Kommt später eine Schlussrechnung, sind das die Unterlagen, gegen die sich ihre Positionen überhaupt prüfen lassen. Ohne sie bleibt eine Forderung eine Behauptung, der du nichts entgegensetzen kannst.